Главная

 

Карта сайта

 

О нас

 

Вопрос-ответ

 

Контакты

 
 

Сложные сделки.

Сложные сделки с недвижмостью. Разрешение сложных ситуаций с недвижимостью

Проблемная недвижимость.

Конфликтные ситуации с недвижимостью. Сделки с проблемной недвижимостью

Недвижимость с долгами

Купля-продажа квартир и комнат с коммунальными долгами. Как продать квартиру или комнату с долгами.

Выкуп долей

Сделки с долями недвижимости. Выделение долей. Долевая недвижимость.

Контакты

Ваше имя

Email для связи:

Ваше сообщение:

Материала раздела

 Наш партнер


Работаем на базе агенства Uson

 

Проблемная недвижимость

Как правильно принимать квартиру "под ключ" от застройщика в новостройке

Покупка квартиры -- это не покупка даже машины, это еще круче и ответственней. Поэтому надо знать, и все в общем-то действительно знают, что застройщики часто халтурят с отделкой квартиры, и даже застройщики с безупречной репутацией могут преподнести покупателю квартиру с кривыми стенами, неровными полами, с косо вставленными оконными рамами и т.д.

Ещё совсем недавно, лет десяток назад, купить и сразу, без ремонта и отделки въехать в квартиру в новостройке и спокойно в ней жить можно было только при покупке очень дорогого элитного жилья. Но прогресс развивается семимильными шагами, и квартиры с чистовой отделкой в новостройках стали реально доступны для покупателей в секторе эконом класса. Неудивительно, что квартиры с отделкой "под ключ" востребованы более, чем голые бетонные коробки, в которых всю отделку покупателю придется выполнять своими руками или кого-то нанимать для ремонта, входя в дополнительные расходы.

Что надо знать о правилах приемки квартиры

Срок передачи ключей от квартиры должен быть прописан в договоре участия в долевом строительстве. Но конкретная дата там обычно не указывается, а обозначается примерный период окончания строительства, например, четвертый квартал такого-то года. Поэтому, прежде всего, дольщик должен дождаться официального уведомления, который застройщик обязан выслать вам либо заказным письмом, либо известить вас устно по телефону, либо письмом по электронной почте. В нем он сообщает обычно, что дом введен в эксплуатацию и что вы пожете придти для принятия квартиры.

Тот факт, что дом действительно сдан в эксплуатацию, должен быть подвергнут проверке. Для этого застройщик должен предоставить вам копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если по каким-то причинам дом еще не может быть введен в эксплуатацию, то застройщик должен заранее уведомить покупателя, что передача ключей откладывается.

Итак, после уведомления о том, что дом сдан в эксплуатацию, начинает отсчитываться срок приемки квартиры полкупателем, и, следовательно, начинается запись в очередь на просмотр квартир и выдачу ключей. Но до ключей еще далеко. Сначала надо получить документы. Документы при приемке-передаче квартиры должны быть следующие:

  • со стороны приемщика -- он должен иметь при себе оригинал договора долевого участия и паспорт.
  • со стороны застройщика -- он обязан показать покупателю оригинал разрешения на ввод комплекса в эксплуатацию, плюс документ о присвоении дому почтового адреса. Только эти два документа свидетельствуют о том, что дом построен, сдан в эксплуатацию.

Наши эксперты советуют дополнительно попросить у застройщика ознакомиться с еще следующими документами: ЗОС или Заключение О Соответствии построенного дома требованиям всех технических регламентов и проектная документация по требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

Осторожно относитесь к некоторым каверзным предложениям "любезных" застройщиков, которые иногда предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра, якобы для экономии времени, но этого ни в коем случае делать нельзя. Никогда и ни за что нельзя подписывать бланк акта приема-передачи до осмотра квартиры!

Никогда и ни за что нельзя подписывать бланк акта приема-передачи квартиры, если он пустой, не заполнен лично вашей рукой.

В этот акт вы должны лично сами вписать все обнаруженные вами недостатки в отделке квартиры. Если вы подписали пустой акт или подписали его до осмотра квартиры, то это означает, что вы не имеете никаких претензий к застройщику, а все строительные "ошибки" и недоделки должны будете устранять своими силами -- теперь квартира вам сдана, она ваша собственность, и сами с нею возитесь.

Чистовая отделка квартиры "под ключ" подразумевает готовность квартиры для жизни и возможность немедленного ее заселения, чтобы покупателю можно было занести новую мебель и начать новую жизнь. Поэтому в случае приемки квартиры с чистовой отделкой осмотр каждого квадратного метра должен быть самым внимательным и дотошным, поскольку существует федеральный закон №214 от от 30.12.2004 года. Этот закон обязывает застройщика устранить за свой счет все недостатки, выявленные покупателем при приемке квартиры, или выдать компенсацию, так как по этому закону квартира должна быть сдана без дефектов.

Все найденные дефекты вносятся в смотровой лист, а завершается процедура подписанием акта приема-передачи. В себе он должен содержать:паспортные данные и Ф. И. О. дольщика; реквизиты застройщика; метраж квартиры; точный адрес; список замечаний с обязательным указанием срока исправлений; гарантийные обязательства (по закону на квартиру действует срок 5 лет); описание состояния квартиры (в этом пункте важно, чтобы было указан тип отделки под ключ); дату и место составления; данные о денежных расчетах по договоренности, так как этот пункт не строго обязателен и может регулироваться отдельным договором.

Отношения между застройщиком и покупателем регулируются федеральным законом № 214 от 30.12.2004 года, по которому застройщик обязан устранить все недостатки выявленные при приемке квартиры, либо выдать компенсацию.

К сожалению, многие покупатели готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы скорее избавиться от формальностей, от возни с проверками и от бумажной волокиты. И въехать в новую квартиру. Это нетерпение можно понять, но оно на руку застройщикам, которые будут гнать брак, пока покупатели будут так по-детски инфантильны и нетерпеливы. Пользуясь этим, строители, согласно статистике, частенько сдают в эксплуатацию квартиры "под ключ" в полуфабрикатном состоянии.

На рынке новостроек 80% оконных блоков устанавливается c нарушениями, 50% домов с протечками по кровле и промерзанием стен, 30-40% объектов сдаются с нарушениями по вентиляционной тяге, 90% домов имеют проблемы с цементной стяжкой, в 50% сданных домов покупателей не устраивает качество штукатурных работ.

Поэтому, принимая квартиру с чистовой отделкой от застройщика, нужно назубок помнить о главных недостатках, которые необходимо выявить, если они есть, и заставить застройщика их исправить. Эти недостатки следующие:

  1. Нарушение геометрии помещения, то есть отклонение пола и потолка от плоскости стен.
  2. Нарушение установки оконных рам или стеклопакетов, что неибежно влечет за собой снижение в квартире температуры, наличие постоянных сквозняков, образование зимгнй наледи, затем весенней плесени, а затем и грибка.
  3. Некачественные сантехнические работы, провоцирующие постоянные протечки, прорывы труб, постоянно слабый набор воды, некачественный канилизационный отток и т.п.
  4. Некачественная установка электрооборудования -- неработающие предохранители, перепутанные провода и проч., что весьма пожароопасно.
  5. Неработающая вентиляция с отсутствием обратной тяги, что способствует постоянному присутствию в квартире посторонних запахов и постоянной повышенной влажности в санузле.
  6. Промерзание плохо утепленных и гидроизолированных фасадных стен, особенно в угловых квартирах, что приводит к влажности, снижению температуры в квартире, появлению плесени, грибка и крошению стен.
  7. Отсутствие на руках у застройщика подробного строительного плана объекта, когда невозможно проверить реальную площадь принимаемой квартиры. Нельзя принимать квартиру, имея только зафиксированный в договоре план квартиры, необходимо иметь еще подробный строительный план.

Подробнее о недостатках или о так называемых "строительных ошибках"

Принимать квартиру лучше и удобней всего, конечно, в светлое время суток, чтобы она была хорошо освещена. Также очень удобно, если время сдачи дома приходилось бы на раннюю весну, осень или зиму. То есть, на такие времена года, когда включено отопление, чтобы проверить работу отопительных приборов, увидеть промерзают ли стены, есть ли продувание вокруг окон.

Обязательно возьмите с собой из дома: фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места, например, под ванну или исследовать пространство около фановой трубы в санузле; карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки, которые надо будет внести в смотровой лист; лист бумаги для проверки вентиляции; маркер или мел для пометки найденных дефектов; фотоаппарат или фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки; рулетку, лазерный дальномер или уровень - чтобы измерять площадь квартиры и перепады стен/потолков; правило для проверки ровности наложения штукатурки; недорогой электроприбор, а лучше индикаторную отвертку для проверки электрики.

Осмотр мест общего пользования

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, но лучше начать приемку квартиры с осмотра придомовой территории. Формально двор не является объектом долевого строительства, но эксперты "ИНТ-Недвижимости" советуют начинать с мест общего пользования и, если замечены недочеты, их лучше отметить в смотровом листе.

Площадь придомовой территории должна быть приведена в порядок, строительный мусор должен быть убран, а устройство самой территории должно соответствовать указанному в проекте застройщика. Все благоустройство двора должно соответствовать плану. То есть, должны быть уже быть в наличии и оборудованы: газоны, места отдыха со скамейками, детская площадка, место для парковки автомашин, особенно, если парковка подземная, внимательно ее осмотрите, чтобы там не стояла вода: наличие воды свидетельствует о нарушении гидроизоляции стен, что приводит к постепенному разрушению дома, и застройщик обязан устранить эту проблему; место для сбора бытовых отходов; должны быть в порядке дорожные покрытия и тротуары; должно действовать нормам освещение придомовой территории. Если придомовая территория еще не оборудована и не благоустроена, обязательно отразите это в акте приемки-передачи.

Фасад дома

Фасад вашего будущего дома, в отличие от придомовой территории, входит в акт приемки. Обратите внимание, соответствует ли он характеристикам, указанным в проекте, например, чем он облицован, правильно ли утеплен, и вообще в каком он состоянии. Надо отметить, соответствует ли геометрия фасада проекционной заданности, как фасад утеплен, присутствуют ли на нем трещины, сколы, облицовки, отверстия или дыры в облицовочном покрытии, готовы ли к эксплуатации места для размещения блоков систем кондиционирования и вентиляции, если они предусмотрены проектом.

Затем приступайте к осмотру мест общего пользования непосредственно в доме. Это подъезд, лестничные пролеты, приквартирный холл, прилифтовой холл и сам лифт, подземная парковка, а также подвал и чердак, особенно в случае, если ваша квартира расположена на первом/последнем этажах.

Закон не обязывает застройщика указывать в ДДУ, какая отделка должна быть в местах общего пользования. Поэтому практически доказать невозможно, что вам обещали одно, а сдают совсем иное, например, вам обещали в подъезде пол покрыть плиткой, а положили линолеум. Здесь приходится рассчитывать только на солидность строительной фирмы, которая дорожит своей репутацией и не станет экономить на материалах. Итак, по закону вы можете повлиять только на исправление недочетов. Какие они могут быть?

При приемке подъезда и мест общего пользования сверяйтесь с проектной документацией, полученной от застройщика. Если что-то предусмотрено проектом, это должно быть! Иначе -- недоделка, которую надо занести в смотровой лист.

Подъезд

Подъезд -- это совместное имущество жителей. У каждого квартиранта будет доля в этом имуществе, поэтому ваше право требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в смотровой лист, потом перенесете в дефектный акт.

Система охраны в подъезде

Если домофон и видеокамеры предусмотрены проектом, необходимо проверить их работу. Если их нет, несмотря на заявленное в проекте, внести в смотровой лист как недоделку, недочет.

Также надо не забыть проверить наличие и рабочее состояние систем пожаротушения. Поскольку при вашей проверке состояния подъезда работу этой системы вы не сможете проверить из-за отсутствия сильного задымления подъезда, придется обязательно записать в смотровом листе: "нет технической возможности проверки системы пожаротушения".

Пол, стены и потолок

Ни на стенах, ни на потолке, ни на полу подъезда не должно быть подтеков, следов краски, трещин, поврежденных плиток, а также на полу не должны находиться остатки строительной деятельности -- ведер и прочих емкостей, строительного мусора и т.д. Все должно соответствовать заявленному в проекте: если стены должны быть облицованы мрамором/ керамогранитом/ деревянными панелями и т.д., то так и должно быть при приемке дома. Если чего-либо не сделано, то упущение заносится в акт приемки.

Лифт

Все лифты, как пассажирский, так и грузопассажирский, при сдаче квартиры застройщик обязан сдать работающими. Если лифты есть, но не работают, застройщику не выдадут разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Поэтому лифты должны работать, хотя бы один. Авторитетный застройщик сразу обшивает лифты изнутри фанерой или пластиком, несмотря на то, что жильцы и рабочие могут поцарапать стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лестничные пролеты

Далее, осмотрите состояние лестничных пролетов, желательно осмотреть их выше 3 этажа на предмет отсутствия на стенах плесени и грибков. Наличие плесени может говорить о том, что нарушена герметичность.

Ознакомтесь с состоянием лестничных окон, с налицием поцарапанных, разбитых или грязных стекол, а также проверьте состояние перил, наличие мусоропровода.

Далее, на этажах с квартирами должны быть установлены электрощитки со счетчиками на свет. Снимите показания вашего счетчика и запишите в смотровой лист, чтобы потом потом перенести эти цифры в акт приемки-передачи. Если вам позже предъявят астрономический счет за потребление электроэнергии, вам легко будет посмеяться над обманщиками.

Подвал и чердак

Если у вас квартира на первом/ последнем этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал/подняться на чердак. В подвале осмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, не присутствует ли в подвале канализационного запаха. На чердаке или как его сейчас называют "технический этаж", проверьте, не течет ли крыша, если она есть вообще. Говорят, что и такое случается. Если вы нашли какие-то недочеты, записывайте их в смотровой лист.

Далее, проверьте двери, ведущие на лестницы и в подвал. Проверьте их внешний вид, открывание и закрывание. Проверьте также и входную дверь в подъезд. Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать. Само дверное полотно должно быть ровным, без царапин, без заляпанности краской и других дефектов. Дверные ручки должны быть на своих местах и прочно закреплены, замок - закрываться и открываться свободно, домофонное табло также должно быть чистым и в рабочем состоянии.Почтовые ящики должны быть установлены на свои места при приемке.

Приемка непосредственно квартиры

Для начала возьмите в ДДУ план квартиры и сделайте крупную его копию. Внимательно изучите геометрию каждого помещения -- сколько помещений имеют прямоугольную форму, сколько помещений с неправильной формой. Помещения с неправилной формой попробуйте расчертить на части таким образом, чтобы они состояли из нескольких прямоугольников или прямоугольных треугольников. Так вам будет удобнее считать каждого отдельного помещения и общую площадь площадь квартиры. Иногда оказывается, что площадь отдельных помещений каким-то образом не совсем соответствует плану квартиры, почему-то всегда в меньшую сторону.

Площадь помещений измеряют вдоль стен на уровне пола, но не считая площадей дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш - если они ниже 1,8 метра. Лучше всего прямоугольные помещения промерять по диагонали. У прямоугольных комнат обе диагонали должны совпадать. Затем надо знать, что в строительном законодательстве существуют ныне действующие требования СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и кровельные покрытия". Именно эти законодательные требования определяют нормы отклонений при проверке жилплощади с отделкой сегмента эконом класса в новостройках.

При черновой отделке стены по этим требования должны быть выполнены так, чтобы их вертикальные поверхности имели отклонения в неровностях не более 2 мм. на 1 погонный метр, либо до 10 мм. на всю высоту стены. Что же говорить о чистовой отделке? Поэтому задача покупателя проверить прежде всего геометрию всей квартиры а затем стен, пола и потолка и их ровность.

Стены

Стены новой квартиры должны быть, прежде всего, без каких-либо подтеков, плесени, грибка или грязноватых разводов. На стенах не должно быть явных отверстий, борозд, щелей, торчащих труб или незаделанных концов арматурных прутьев, а монтажные швы и стыки должны быть полностью заделаны. Подобные недостатки явно бросаются в глаза, их видно с первого взгляда, что называется невооруженным глазом.

Далее, стены должны быть ровными и вертикальными. А это требует особой внимательной проверки с инструментом в руках. Что значит, что стены должны быть строго вертикальными? Это значит, что угол между потолком и стеной, а также между полом и стеной должен составлять строго 90 градусов. Правда, существуют допуски отклонений по вертикали. Их несколько, поскольку существует несколько типов строительных материалов и, стало быть, несколько типов стен. Для кирпичных стен, а также для стен из строительных блоков максимально допустимое отклонение по вертикали составляет 15 мм. Для монолитно-цементных стен такое максимальное допустимое отклонение составляет 5 мм.

Если приемщик обнаружит отклонение большее, чем на15 или на 5 мм., то это -- серьезное нарушение геометрии помещения. Самое казалось бы незначительное на непросвещенный взгляд отклонение от вертикали, даже на 1 см., исправить самостоятельно будет дорого и морочно. Конечно, можно будет выровнять штукатуркой выровнять перекосы, но это большой расход штукатурки, а большой расход штукатурки увеличивает и затраты на ремонт, и ощутимо уменьшает полезную площадь жилья. Кроме того при перекошенных стенах обязательно возникнут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Потолок, конечно, не рухнет при таком отклонении от вертикали, и стены не сложатся гармошкой, но это серьезное нарушение допусков по СниПу, и мебель у такой стены будет выглядеть несколько скособоченной, слегка нетрезвой. С точки зрения экономии финансов покупателя очень даже стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика.

Отклонения по вертикали выявляются строительным уровнем, а в случае его отсутствия -- простым отвесом, состоящим из суровой нитки или шнура, к которому нужно привязать гайку или еще что-нибудь тяжелое.

Далее, стены должны быть ровно оштукаренны. Для проверки ровности штукатурного покрытия стен, необходимо обзавестись строительным правилом, представляющим из себя плоскую ровную аллюминиевую планку до трех метров длиной. Правило надо приложить ребром к стене и, не отрывая от стены, вести вдоль. Стена оштукатурена ровно, если отсутствуют зазоры между стеной и правилом. При отсутствии зазоров в штукатурке могут быть неполадки в виде мелких бугорков и ямок. Они также считаются недочетами, если выходят за пределы, обозначенные в СниПе.

Постарайтесь заранее выяснить, какую штукатурку использует застройщик, хотя без подготовки, по вдохновению это практически малореально. В отделе продаж на этот вопрос скорее всего просто слукавят, а в ДДУ обычно пишут просто: "Отделка стен штукатуркой". На самом деле эта информация не засекречена, она хранится в рабочей документации, в разделе "Архитектурные решения", в котором должна находиться ведомость об отделке помещений. Покупатель имеет право затребовать эту информацию, а если застройщик не хитрит, то он сам может информировать покупателя о типе штукатурки, хотя вовсе не обязан.

Дело в том, что штукатурки бывают гипсовые и цементные. Гипсовая несколько дороже простой песчано-цементной, она лучше выравнивается и по виду более белая и более гладкая. Цементная штукатурка более шершавая, серого цвета, иногда с коричневатым оттенком. Если квартира отделана гипсовой штуктуркой, стены получаются ровнее, глаже, недочетов меньше. Но надо помнить, что по законодательным требованиям СниП эту штукатурку нельзя использовать в санузлах: гипс боится влажности. Это единственные места, где гипсовую штукатурку использовать запрещено: ванная комната и туалет.

Потолок

На потолке визуально не должно наблюдаться следов трещин, плесени, следов подтеков и влаги. Потолки в современных домах состоят из бетонных плит, которые при установке образуют стыки. Поэтому при осмотре потолка следует обратить внимание на ровность и заделанность стыков между плитами: между ними не должно быть перепадов по высоте, а сами стыки по всей длине должны быть заделаны раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Далее, потолок должен быть ровным, то есть на нем не должно быть трещин, щелей, торчащих штырей и арматуры и не должно быть никаких отверстий. Строительный брак в виде отверстий в потолке к соседям верхнего этажа часто встречается в санузлах, в районе канализационной трубы.

Далее, потолок в новостройке должен быть ровным. То есть, он не должен иметь отклонений плоскости. По нормативам при длине потолка до 3 м. отклонения не должны составлять более 9,5-14 мм. Выступы не могут быть более 2 мм, размер впадин не должен превышать в диаметре 4-10 мм. при их глубине не более 2-3 мм.

Далее, необходимо сверить высоту потолков -- заявленную в договоре с реальной высотой в сдаваемой квартире. Надо измерить высоту потолков во всех помещениях, и если она окажется меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метров, то это существенный недочет, а также и повод либо для отказа принять квартиру, либо для денежной компенсации.

Пол

На полу не должно быть никаких посторонних предметов: строительного или иного мусора, остатков строительных материалов, ведер, грязных емкостей, а также не должно быть следов плесени и влаги. Не должно быть наростов, отслоений, растрескиваний, не должны торчать из плоскости пола незаделанные штыри, арматурные прутья, не должно быть и прочих видимых дефектов. Строительный брак в виде отверстий в полу к соседям нижнего этажа часто встречается в санузлах, в районе канализационной трубы.

Далее, стяжка пола должна быть горизонтальной. Это можно проверить строительным уровнем. Стяжка должна быть повсюду одинаково ровной: уровень пола во всех без исключения помещениях квартиры должен быть одинаковым, уклон пола допускается не больше 10-20 мм. перепада по высоте. Если в некоторых помещениях пол выложен керамической плиткой, то уклон пола допустим до 2 мм. на 2 кв. м. Крайне важно проверить, чтобы стяжка была изолирована от стен и перегородок полосами специального изоляционного материала.

Далее, стяжка пола должна быть ровной и однородной: без трещин, перепадов, пустот и дыр. Как это проверить? В этом случае весь секрет кроется в обуви. Поскольку по полу надо активно походить и послушать, как "звучит" пол под ногами, то следует надеть на приемку квартиры не мягкие кроссовки, а классические мужские туфли на кожаной подошве. Дамам лучше обуться в туфли со шпильками. Стук шпилек или кожаной подошвы идеально подходит для проверки звучания пола: звук шагов должен быть везде одинаков.

Но надо знать, что между участками стяжки и на стыке со стенами строители специально оставляют деформационные швы. Это не строительный брак, не трещины, это специальные зазоры для свободного дыхания стяжки. То есть, при перепадах температур стяжка слегка расширяется от тепла и сжимается от холода, она дышит. При отсутствии деформационных швов соседние участки стяжки могут сдавить друг друга, расширившись от тепла, и потрескатся. Чтобы этого не случилось между ними оставляют небольшое расстояние. Это не трещины и не недочет, их заделывать нельзя.

Окна

Осматривая состояние окон, необходимо, прежде всего, проверить состав стеклопакета, соответствует ли он прописанному в проекте -- двухкамерный, однокамерный и т.д., а затем снять защитную пленку (если таковая не снята) для проверки оконных стекол на скрытые повреждения: царапины, сколы, вмятины, трещины, заляпанность краской, грязь. Если стекла поцарапаны или заляпаны грязью, это должен исправить застройщик.

Далее, важно не забыть проверить, как смонтированы окна и двери лоджии. Для начала заметим, что рама не должна быть испачкана монтажной пеной. Затем необходимо осмотреть, надежно ли закреплены рамы окон в проеме стены: рамы не должны провисать или шататься. Затем проверьте створки окон: они должны свободно открываться, закрываться и плотно прилегать к оконной раме по всей поверхности. Если окно открывается с трудом, это означает как то, что неправильно отрегулирована сама створка, так и то, возможно, что окно вцелом установлено с перекосом. Исправить этот брак возможно только при переустановке окна. Обязательно несколько раз откройте и закройте окно. Оно должно открываться и закрываться легко без усилий, нигде, ни за что и ничего не должно цеплять.

Далее, проверяя рамы и створки окон, не забудьте проверить правильность установки карнизов, надежность закрепления подоконников и сливов у окон.

В заключении не забудьте проверить качество и наличие всей фурнитуры окон и двери лоджии. Все ручки, заглушки, петли и болтовые соединения должны быть надежно закреплены. Строители обязаны установить ручки, которые плотно и плавно, без заеданий работают при открывании и закрывании окон, а также они обязаны установить уплотнители, которые не болтаются, а плотно установлены на необходимые места в пазах.

Электрика

Обязательно проверьте, подведены ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Провода не должны быть перекручены, изогнуты и т.д. Если в квартире уже разведены и установлены дверной звонок, розетки и выключатели, они не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться или искрить при включении. Необходимо проверить все розетки и выключатели на исправность, даже если они не вываливаются из монтажных коробок, не искрять и не нагреваются.

Иногда некоторые, особенно на форумах Интернета, советуют использовать для проверки зарядку для телефона. Это не рационально. Если при несправности в сети сгорит заправка дорогого телефона, будет обидно. Лучше всего использовать специальную отвертку-тестер или любой другой электроприбор, который работает от сети и стоит дешевле дорогой зарядки.

Если в ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет, то это должен исправить застройщик. Этот "недочет" следует отметить в акте приемки как дефект.

Если застройщик еще не установил розетки, цоколи, выключатели, а из стены торчат только голые провода, сами не пытайтесь ничего подключать и проверять, вызовите электрика. Но если цоколи под светильники уже установлены, можете смело вкручивать лампочку для проверки цоколей. Но не советуем сразу хвататься за горячую лампочку, чтобы выкрутить ее -- она очень быстро накаляется. Если квартиру оборудовали электроплитой, проверьте, справится ли проводка с ее эксплуатацией. Для проверки включите нагреваться духовку и две конфорки. Если в новой квартире установлена газовая плита, проверьте, чтобы в помещении не было запаха газа, а пламя горелок было ровным и без копоти.

Далее, в квартире должен быть установлен индивидуальный электрощиток. Он должен быть чистым, без царапин, вмятин, сколов и прочих повреждений. В электрощитке должны быть: электросчетчик, вводной автомат или автоматический выключатель, группа автоматов на электроснабжение квартиры, УЗО на влажные помещения. Счетчик должен быть запломбирован, а его серия и номер должны совпадать с выданным на него паспортом. Первым делом снимите показания электросчетчика и запишите цифры показаний в приемочный акт. Если приемщик включил автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают, то это недоработка застройщика, он обязан это исправить, а приемщик должен записать этот "недочет" в акт приемки. Необходимо также проверить отсутствие повреждения на силовом вводном кабеле.

Водоснабжение и канализация

Сейчас в новых квартирах устанавливают счетчики водоучета. Надо проверить этот счетчик на наличие царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр. Счетчик должен быть запломбирован, а его серия и номер должны совпадать с выданным на него паспортом. Если паспорт еще не выдан, серию и номер надо записать в приемочный акт, а затем снять показания счетчика и также записать. Затем визуально проверяем отсутствие подтеков и луж на трубах и на стяжке возле стояков. Место прохода каждого стояка через перекрытия должно быть заделано цементным раствором на всю толщину перекрытия. Все стояки должны быть установлены вертикально и надежно закреплены, на нем недолжно быть трещин, пробоев, сварочных повреждений и т.п.

Далее, запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться. Для проверки запорных кранов откройте и закройте их несколько раз, точнее не менее пяти. Если усилие, прикладываемое для открытия и закрытия крана в пятый или шестой раз будет не слабее, чем в первый раз, то краны установлены правильно.

Далее, не забудьте проверить, установлены ли тройники в ванной комнате и в туалете и как они установлены. Если тройник установлен правильно, к нему можно будет без труда подобраться, чтобы проверить отсутствие подтеков или протечки у сливных труб от раковины, ванны и унитаза. Для информации: тройник -- это то, что объединяет три сливные трубы: от унитаза, раковины и ванны; его встраивают в широкую фановую трубу общего слива. Это делается для ускорения слива, то есть по трем каналам отток воды быстрей и эффективней. Отвод канализации должен быть установлен на высоте не более 5см. от уровня пола, иначе слив воды в квартире будет организовать сложно.

Обязательно проверьте наличие заглушек на открытых канализационных выводах, целостность и герметичность резиновых уплотнителей на канализационных ревизиях. И напоследок, проверьте выводы для полотенцесушителя, которые должны располагаться горизонтально и в одной плоскости.

Далее, проверьте состояние всех кранов. Ни в кухне, ни в ванной они не должны капать, открываться должны легко, а напор воды при открывании кранов должен быть нормальным, во всяком случае не очень слабым. Обратите внимание на трубы. Они должны быть установлены строго вертикально. Проверьте их вертикальность строительным уровнем. Обратите внимание и на работу страховых кранов и слива. После проверки на напор под раковинами, под ванной и унитазом пол под ними должен остаться сухим. Проверьте, чтобы раковины были без дефектов, но сначала проверьте качество их крепления. Счетчики водопотребления должны быть установлены и опломбированы. Запишите их показания перед тем, как принять квартиру.

Отопление

Сначала надо снять с радиатора защитную пленку, если она еще не снята рабочими, и осмотреть радиаторы отопления и вентили на них. Там не должно быть никаких повреждений: царапин, сколов, вмятин, следов краски и.т.д. Возле радиаторов отопления и труб не должно быть влаги. Трубы должны окрашены, на них не должно быть ржавчины. Далее, надо поверить, как радиаторы установлены, и правильно ли они закреплены на стене. То есть, все болты на креплениях должны быть хорошо затянуты и прочно закреплены на двух, как минимум, кронштейнах. Так же визуально проверьте, как установлен радиатор по отношению к линии подоконника: он должен быть установлен точно параллельно подоконнику, в уровень. По действующим допускам СниПа радиаторы устанавливают на расстоянии не менее 6 см. до пола и 5 см. от верхнего края радиатора до низа оконного проема. Для нормального нагрева помещения без запотевания стекол длина радиатора должна составлять 70% от ширины оконного проема.

На радиаторах должен присутствовать терморегулятор и кран Маевского. Регуляторы могут быть уже установлены, а могут выдаваться застройщиком при передаче ключей от квартиры. Если приемка квартиры происходит летом, и нет возможности проверить работоспособности радиаторов и равномерности их прогрева, то в акте приемки необходимо обязательно отметть: "нет технической возможности проверки систем отопления".

Вентиляция

Прежде всего убедитесь, что вентиляционные отверстия есть на кухне и в санузлах. Затем проверьте, сняв вентиляционную решетку, чистоту вентиляционных шахт. В них не должно быть мусора и неровностей -- расширений или сужений. Затем откройте все окна и двери, возьмите лист тонкой бумаги, можно папиросной, и прижмите этот листок к вентиляционному отверстию. Если лист притянулся к вентиляционной решетке и держится там, как приклеенный, значит, с вентиляционной тягой все в порядке.

Пожарная сигнализация

В наше время в новых квартирах устанавливают пожарную сигнализацию, реагирующую на сильное задымление. В квартирах датчик пожарной сигнализации обычно устанавливают в прихожей. Не забудьте проверить наличие этого датчика и его подключенности к пожарной сигнализации.

Двери

Проверьте все двери в квартире, как они соответствуют по качеству и комплектации заявленным в проекте застройщика. Проверьте высоту и ширину дверных проемов, а также надежность их закрепления в проеме стены. Двери должны без усилий открываться и закрываться, петли не должны быть ржавыми, ручки не должны отваливаться. Входная дверь обычно редко остается такой, какой ее поставил застройщик. Но если кто-то решает оставить ее, то он должен проверить ее на отсутствие царапин, сколов, вмятин, следов краски и пр. Он должен проверить правильность установки дверной коробки: дверь должна легко открываться и закрываться, а также проверить фурнитуру -- работу петель, ручек, замка и работают ли ключи.

Заполнив смотровой лист и записав туда все обнаруженные недочеты, дефекты, ошибки застройщика не подписывайте акт приема-передачи квартиры. Если вы его подпишите, внеся туда все замечания о недоделках строителей, по юридическим нормам вы приняли квартиру, а строительная компания выполнила все свои обязательства перед вами. То есть подписание акта означает, что качество жилья в новостройке соответствует заявленному, поэтому предъявление претензий по указанным недочетам будет невозможным. Надо твердо помнить, что если ваш дом и ваша квартира построены в соответствии с федеральным законом № 214, то на квартиру будет действовать пятилетняя гарантия. Но доказать вину застройщика именно во время приема жилья, чем потом мучиться с гарантийным ремонтом.


 
Главная || О нас || Вопрос-ответ || Карта сайта || Контакты 
 Int-neva.ru © 2001-2020 Инт-Н, Интеллектуальная недвижимость.