Главная

 

Карта сайта

 

О нас

 

Вопрос-ответ

 

Контакты

 
 

Сложные сделки.

Сложные сделки с недвижмостью. Разрешение сложных ситуаций с недвижимостью

Проблемная недвижимость.

Конфликтные ситуации с недвижимостью. Сделки с проблемной недвижимостью

Недвижимость с долгами

Купля-продажа квартир и комнат с коммунальными долгами. Как продать квартиру или комнату с долгами.

Выкуп долей

Сделки с долями недвижимости. Выделение долей. Долевая недвижимость.

Контакты

Ваше имя

Email для связи:

Ваше сообщение:

Материала раздела

 Наш партнер


Работаем на базе агенства Uson

 

Выкуп долей в проблемной недвижимости

Реформа финансирования долевого строительства

Еще не так давно президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать стратегию реформы плавного перехода от практики долевого строительства на платформу проектного финансирования с более активным участием банков. Наши эксперты предупреждали об этом, погнозируя решение проблемы "недостроев" и росту цен на жилье в новостройках для покупателя на 15-30%.

Министерства разработали законопроект, который обсудили в Гос.Думе, и механизм начал работать. Предположительно плавный переход на платформу проектного финансирования займет 3 этапа: с 1 июля 2018 года до 31 декабря 2020 года и коснется в первую очередь двух категорий граждан - застройщиков и покупателей. Реформа защитит дольщиков, и проблемы обманутых дольщиков и дольщиков, страдающих от долгостроев, больше не будет.

Но строительный бизнес столкнется с серьезными трудностями, справятся с которыми далеко не все строительные фирмы. Ряд некрупных кампаний неминуемо постигнет банкротство или им придется укрупняться, объединяясь, сливаясь и проч. Также и не все покупатели смогут быть осчастливлены реформой, поскольку цена на новостройки теперь,скорее всего, не будет так привлекательна, как при долевом строительстве.

Модель реформирования финансирования жилищного строительства базируется на обязанности открывать эскроу-счета в определенных банках. Термин "эскроу-счет" был заимствован из английской деловой лексики. В переводе escrow account - это "особый счет", предполагающий сохранение и учет имущества или документов или денег вплоть до определенного момента, оговоренного в договоре, например, до возникновения конкретных обстоятельств или до исполнения взятых обязательств. Одним словом, это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Эскроу счет можно использовать, когда нужно купить или продать что-то очень дорогое: антиквариат, яхту, квартиру, дом, автомашину и т.д.

Открытие эскроу-счета предусматривает участие трех сторон: покупателя, открывающего счет для исполнения договора (=депонент), продавца (=бенефициара) и эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств с эскроу счета после того, как были исполнены обязательства по договору. В России роль эскроу-агента поручена определенным банкам.

В Петербурге этим профессионально занимаются всего несколько банков, среди которых банк "Санкт-Петербург". Правительством составлен реестр таких банков. В него включены только самые надежные банки, которые имеют право открывать эскроу-счета для финансирования долевого строительства, такие, к примеру, как банки с кредитным рейтингом не ниже уровня "A-(RU)" кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня "ruА-" кредитного рейтингового агентства "Эксперт РА".

До сих пор не все внесенные в правительственный реестр банки начали работать с застройщиками по схеме расчетов эскроу-счетами. Некоторые из них, если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать эскроу-счета для других сделок, особенно для купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.

То же можно сказать и о застройщиках, которые, начиная с июля 2018 года, должны были начать переход на новую схему финансирования долевого строительства. Уже в июле 2018 года застройщики могли использовать счета эскроу для сделок, но предпочитали обойтись без них, действуя по старой и привычной схеме оплаты. Но уже с 1 июля текущего, 2019 года они не смогут этого сделать. Все сделки обязаны будут проходить по новому закону, только с помощью эскроу-счетов. Это означает, что квартиры в еще только строящемся доме или в уже построенном будут продаваться только по рыночной цене, без учета стадий строительства.

По мнению наших экспертов, риск заключается в неминуемом повышении финансовой нагрузки на застройщика, так как деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю (депоненту), то есть тому, кто их внес. Они будут принадлежать депоненту вплоть до момента выполнения договора. И только после выполнения договора деньги на эскроу-счете станут принадлежать тому, в чью пользу открыт счет, то есть продавцу недвижимости (бенефициару), но только после выполненного договора и исполнения всех прописанных в договоре условий.

Таким образом, очевидно, что, во-первых, реформа финансирования непосредственным образом скажется на ценах на недвижимость, которые будут расти. И не все покупатели будут готовы выступать в роли депонентов ради покупки недвижимости по возросшим ценам. Во-торых, мелкие строительные фирмы будут не в состоянии справиться с возросшей финансовой нагрузкой и вынуждены будут либо покинуть рынок недвижимости, либо объединяться с подобными небольшими строительными фирмами, чтобы не обонкротиться


 
Главная || О нас || Вопрос-ответ || Карта сайта || Контакты 
 Int-neva.ru © 2001-2020 Инт-Н, Интеллектуальная недвижимость.