Главная

 

Карта сайта

 

О нас

 

Вопрос-ответ

 

Контакты

 
 

Сложные сделки.

Сложные сделки с недвижмостью. Разрешение сложных ситуаций с недвижимостью

Проблемная недвижимость.

Конфликтные ситуации с недвижимостью. Сделки с проблемной недвижимостью

Недвижимость с долгами

Купля-продажа квартир и комнат с коммунальными долгами. Как продать квартиру или комнату с долгами.

Выкуп долей

Сделки с долями недвижимости. Выделение долей. Долевая недвижимость.

Контакты

Ваше имя

Email для связи:

Ваше сообщение:

Материала раздела

 Наш партнер


Работаем на базе агенства Uson

 

Долевая недвижимость

Выкуп долей

Большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности. По данным Росеестра за 2019 год долевая собственность в Москве составляла 45% от всех квартир, в Санкт-Петербурге 86%, в Екатербурге 52%.

ГК РФ по статье.244 фиксирует факт, что имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им по праву собственности. Долю каждого из собственников можно выделить, тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности.

Долевая собственность означает, что частная недвижимость в РФ может находиться в собственности сразу нескольких владельцев, которые совместно пользуются объектами недвижимости: квартира, дом, жилой комплекс, земельный участок и проч. Закон допускает, чтобы у одной вещи или у одного объекта, в том числе и у недвижимости, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей.

Гражданский кодекс выделяет две формы общей собственности: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме, точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Также одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают в собственное владение равные доли от коммунальной жилплощади, приватизированной ими и ставшей "частной". И каждый может, как полноправный собственник, ею распоряжаться.

Долевая собственность устанавливается в большинстве случаев. При установлении долевого владения недвижимостью все собственники, владеющие своей долей, обязаны содержать ее в надлежащем виде и имеют право свободно использовать свою долю собственности по своему усмотрению.

Долевая собственность - это не только право совладельцев распоряжаться свой долей недвижимости. Дело в том, что доли могут иметь равный или разный размер, но они не имеют обозначенных границ в квартире. Понятие "доля" не определяется одной только отдельной комнатой, это еще и право совладельцев распоряжаться и пользоваться общим имуществом. Часто именно этот факт и делает невозможным нормальное пользование кухней и другими местами общего пользования и весьма затрудняет совместное проживание поссорившихся собственников в одной квартире.

У владельцев долей есть права: независимо от размера доли и способа ее приобретения, каждый "дольщик" обладает равными с прочими правами. Главное право -- это возможность совместно с другими пользоваться общим имуществом. Происходит это по соглашению всех владельцев. Или, если не удается договориться мирно, то по решению суда. Но вариант с судом -- это скорее исключение, чем правило. Следующее право каждого владельца доли -- это право независимо распоряжаться своей собственностью. При согласном использовании объекта недвижимости, когда не ущемляются интересы ни одного собственника, проблем не возникает.

Но в случае, если один из долевых владельцев недвижимости принимает решение о продаже своей доли, могут возникнуть несогласия собственников остальных долей недвижимости. Тогда такая недвижимость становится проблемной, она оказывается в центре юридического спора. Таких объектов недвижимости в РФ немало, и особенно много юридических споров возникает между владельцами долей в квартирах.

Проблемы с недвижимой собственностью случаются из-за разных причин: из-за наличия долгов, ипотеки или из-за не оплаченных коммунальных услуг, которые представляют серьезную проблему, особенно когда сумма долгов по ЖКХ может достигать значительных величин, доходя до сотен тысяч. Как показывает статистика, проблемы выкупа долей квартиры на отечественном рынке недвижимости составляют около 90%.

Найти покупателя, который хотел бы приобрести подобное жилье, самостоятельно крайне сложно, так же, как и для получения хорошей суммы за продаваемую долю с долгами. Для этого необходимо грамотно составить документацию. Многие риэлторы предпочитают не заниматься сделками выкупа долей, так как продать проблемную квартиру весьма хлопотно. Однако при грамотном и осторожном подходе сделать это можно.

Итак, один из собственников квартиры решил распорядиться своей долей. Такое решение можно осуществить различными способами, которые сводятся к трем типам:

  • продажа или обмен (так называемый возмездный способ);
  • завещание или дарение (безвозмездный способ);
  • отдача доли под залог.

На все способы передачи доли в Гаржданском Кодексе закона, ст. 246 установлены различные правила. Здесь стоит отметить следующее: нельзя выкупать или продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета или какого-либо ведомства, так как жильцы этих квартир не считаются полноправными собственниками. Они не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Выкуп доли, а также продажа или покупка доли в квартире по закону должны проводиться по обоюдному согласию всех собственников. Кроме этого действующим законодательством предусмотрено "преимущественное право выкупа". Согласно законодательству Российской Федерации, преимущественным правом приобретения продаваемой доли обладают граждане, уже владеющие другими долями в данном объекте.

Это право распространяется на всех совладельцев недвижимости. Таким образом, если владелец доли решил продать свою долю жилплощади, то он обязан сначала сделать предложение о выкупе у него его доли владельцам прочих долей квартиры. В случае, если владельцы прочих долей не желают выкупать предложенную к продаже долю, по закону можно смело подавать объявления о продаже в печатных изданиях в интернете или обращаться к услугам Агентства Недвижимости: продажа доли в квартире без согласия других собственников на эту продажу поддерживается законом.

В ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на доли имущества имеют приоритетное право выкупа доли перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить. Для этого продавец доли должен отправить всем письменное уведомление о своем намерении, в котором необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю с указанием цены. В случае нормальных отношений такой документ можно обойтись без почтового отравления и передать документ из рук в руки. Тем не менее надежнее, даже в случае нормальных отношений, все же отправить документ заказным или даже ценным письмом с уведомлением о вручении, чтобы факт получения извещения о продаже доли являлся документально подтвержденным (на всякий случай).

После получения уведомления другие совладельцы имеют месяц на размышление -- либо принять предложение, либо отказаться от него, либо вообще проигнорировать. При одобрении предложения заключается договор, при отказе оформляется соответствующий документ у нотариуса. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.

Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. В этом случае производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки - мены.

На практике возникают разные варианты выкупа доли, которые диктуются жизненными обстоятельствами. Выкупают доли у родственников, существует срочный выкуп долей и даже принудительный. Рассмотрим поближе эти варианты.

Выкуп доли у родственника.

В случает выкупа доли у родственника процедура выкупа проводится по принципу того же "преимущественного права". Родственник-собственник доли, продающий ее, обязан сделать предложение своему родственнику о выкупе доли письмом с уведомлении о вручении заранее, во избежание спорных ситуаций. Письмо надо посылать обязательно, несмотря на то, что владельцы остальных долей являются родственниками продающего свою долю. На размышление и ответ о выкупе доли совладельцам жилплощади отводится 30 дней. По истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей. Если родственник не желает выкупать долю, он должен дать нотариально заверенный отказ. Это очень важно, так как без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Остальные действия по выкупу доли происходят по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости при наличии соответствующего пакета документов:

  • бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади: документы, на основании которых проодавец доли имеет право распоряжаться своей недвижимостью; такими документами являются: договор дарения или свидетельство о вступлении в права наследника или приобретение доли в результате купли-продаи.
  • справки об отсутствии обременений: выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, выписка из ЕГРП, подтверждающая, что доля не обременена ипотекой или арестом.
  • техническая документация жилого помещения (форма 7) из БТИ, содержащая технические характеристики доли жилплощади и подтверждающие отсутствие незаконной перепланировки.
  • выписка из домовой книги (форма 9).
  • нотариально заверенное согласие собственников на продажу доли квартиры другому лицу.
Затем продавец доли получает деньги, а покупатель приобретает право собственности.

Быстрый выкуп долей

В случае выкупа "чистой" доли, то есть доли без обременений, когда ее собственнику срочно нужны деньги, лучше всего обратиться в Агентство Недвижимости, которому такая ситуация выгодна, так как, выкупая долю на свои средства, Агентство получает "преимущественное право" на приобретение других долей жилплощади. Затем, со временем агентство сможет выкупить всю жилплощадь по бросовой цене, так как стоимость долей намного ниже стоимости целой квартиры.

Срочный выкуп долей -- это технически сложная процедура. Она требует строго следовать букве закона и долгой бумажной волокиты. Но, с другой стороны, у срочного выкупа доли существуют следующие преимущества:

  • полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, выкупающего долю, что позволяет избежать бумажной волокиты -- продавец доли освобождается от затрат времени и денег на оформление сделки;
  • при продаже ликвидной доли без обременений, на которую готов полный пакет документов, владелец может получить на руки сумму в размере 80-90% от рыночной стоимости, поскольку получить за долю все 100% невозможно в результате скидки за срочность;
  • за счет сокращения стоимости срочный выкуп доли Агентством сокращает и время сделки и, поскольку при заинтересованности Агентства доля выкупается за его собственные или привлеченные средства, следовательно, выплата денег продавцу доли происходит в течение 3-7 дней.

Выкуп долей с обременением

Чаще всего виды обременений на жилплощадь, мешающие быстро и без проблем продать долю, относятся:

  • Коммунальные долги по оплате ЖКХ;
  • ипотека;
  • нецелевые кредиты;
  • опека или договор ренты, при которых закон защищает несовершеннолетних и бывших собственников;
  • арест при наличии долгов банку, долгов по оплате коммунальных услуг или наличие судебных споров;
  • наличие прописанных лиц, которых необходимо снимать с регистрационного учета через суд;
  • наличие сданной в наем части жилплощади, разрешающий арендаторам проживать до окончания срока договора.

Любое из этих обременений ограничивает действия собственника доли на рынке недвижимости, накладывая на него определенные обязательства. Тем не менее, продажа доли с обременением реальна, если собственник обремененной доли обратится в Агентство Недвижимости или в банк, которому он задолжал. Вполне естественно, что размер суммы за продажу доли будет значительно меньше рыночной стоимости за счет того, что компания-покупатель берет на себя все риски и издержки, связанные с дальнейшей реализацией этой доли. Поэтому выкупающий свою долю не сможет получить на руки до 90% от рыночной ее стоимости.

Выкуп доли в квартире с прописанным или зарегистрированным человеком

Продажа квартиры, в которой прописаны посторонние лица, может создать проблему в случае, если эти лица не намерены сниматься с регистрационного учета добровольно. В этом случае, исходя из п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на долю к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилплощадью, но не аннулирования регистрации. Выйти из этой ситуации возможно либо попытавшись мирно договориться с прописанными или зарегистрированными лицами, либо решать вопрос в суде, либо просто обратиться в Агентство Недвижимости, которое специализируется на сложных сделках и на срочном выкупе долей. Агентство и новый собственник доли возьмут на себя все трудности, связанные со снятием с регистрационного учета через суд.

Принудительный выкуп

Судя по опыту судебной практики, принудительный выкуп долей происходит чаще всего между родственниками. В случае, если собственник хочет продать свою долю другим совладельцам-родственникам, которые отказываются выкупать его долю и заключать с ним сделку. При принудительном выкупе продаваемая доля жилплощади признаётся через суд незначительной, её владелец вправе отказывается от неё в пользу других родственников, получая денежную компенсацию, и квартира переходит в долевую собственность остальных ее совладельцев.

    Принудительный выкуп возможен при соблюдении следующих трех условий:
  • продаваемая доля должна быть признана незначительной;
  • невозможность выделить долю в натуре;
  • отсутствие интереса у собственника к своей доле.
  • Для запуска дела в суде составляется исковое заявление, содержащее следующие пункты:
  • паспортные данные истца и ответчика.
  • документально подтверженные основания о невозможности совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможности пользоваться своей долей, если, например, квартира однокомнатная, а на нее претендуют два и более совладельца. В таком случае доля квартиры должна быть признана незначительной или ее невозможно выделить в натуре.
  • информация о досудебном решении проблемы;
  • число и подпись истца и ответчика.
Если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Ответчик приобретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Схема выкупа доли через суд практикуется в ситуациях диаметрально противоположных принудительному выкупу доли. То есть, возникает ситуация, когда один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от продавать свою долю. В результате возникает судебная практика принудительного выкупа с необходимостью признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истца суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.
Все факторы должны быть документально подтверждены.


 
Главная || О нас || Вопрос-ответ || Карта сайта || Контакты 
 Int-neva.ru © 2001-2020 Инт-Н, Интеллектуальная недвижимость.