Главная

 

Карта сайта

 

О нас

 

Вопрос-ответ

 

Контакты

 
 

Сложные сделки.

Сложные сделки с недвижмостью. Разрешение сложных ситуаций с недвижимостью

Проблемная недвижимость.

Конфликтные ситуации с недвижимостью. Сделки с проблемной недвижимостью

Недвижимость с долгами

Купля-продажа квартир и комнат с коммунальными долгами. Как продать квартиру или комнату с долгами.

Выкуп долей

Сделки с долями недвижимости. Выделение долей. Долевая недвижимость.

Контакты

Ваше имя

Email для связи:

Ваше сообщение:

Материала раздела

 Наш партнер


Работаем на базе агенства Uson

 

Недвижимость с долгами

Как продаются квартиры банковских должников

Продолжает оставаться весьма актуальным вопрос продажи квартиры при наличии задолженности банку по кредитным обязательствам.

Несмотря на то, что Гражданское законодательство предполагает законную возможность продажи в пользу банка квартиры для возмещения задолженности по кредитным обязательствам при условии соглашения сторон, на практике кредитные организации редко выкупают квартиры своих должников. Это связано с дополнительными затратами при реализации такой квартиры ввиду необходимости дополнительных расходов на оплату специалистов по сопровождению сделок купли-продажи и по оформлению сделки с недвижимостью в регистрирующих органах. Кроме того, процесс реализации квартиры должника связан с необходимостью переоформления квартиры на другого собственника с обязательной оплатой госпошлины за перерегистрацию прав. Исключить дополнительные расходы позволит только признание задолженности заемщика в судебном порядке. В этом случае реализацией жилого имущества занимается служба судебных приставов в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Цель банка вернуть переданные в долг деньги, естественно, с учетом процентов за время их использования. Все действия банка продиктованы исключительно его собственными интересами, поэтому не стоит надеяться, что продажа банком квартиры с таким обременением будет осуществлена по рыночной стоимости. Банк заинтересован в быстрой реализации такой квартиры и в быстром возврате денежных средств. Поэтому стоимость квартиры будет складываться из суммы задолженности перед банком, то есть из суммы основного долга + проценты за время использования одолженных денежных средств + неустойки и судебные издержки + штрафы за наличие просроченной задолженности.

При оформлении займа у банка следует помнить об основных принципах предоставления банком заема:

  • большая сумма займа это дополнительные способы обеспечения ваших обязательств, в том числе передачу недвижимого имущества в залог;
  • стоимость закладываемой квартиры или дома, реализуемого впоследствии банком, скорее всего будет существенно занижена банковскими оценщиками до размера, достаточного для погашения банковского долга, следовательно, заемщик теряет разницу в цене;
  • банк требует, чтобы стоимость квартиры, передаваемой в залог, должна превышать сумму займа не менее, чем в 2 раза;
  • при реализации квартиры банк не будет выплачивать никаких компенсаций заемщику.

По всему поэтому надо стараться не допускать просрочек. Оформляя кредит, надо изменить свой бюджет таким образом, чтобы каждый месяц иметь достаточную сумму для уплаты процентов, а на оставшиеся деньги спокойно жить и ждать окончания ежемесячных выплат банку. Но, к сожалению, жизнь есть жизнь, и в ней не все возможно просчитать заранее и все предвидеть. Вполне естественно случается, что заемщик по тем или иным причинам перестает вносить платежи по кредиту. Что ждет его в этом случае?

Потребует ли банк досрочно погасить всю задолженность по кредиту? Некоторые заемщики беспокоятся по этому поводу. Для такого требования заемщик должен в течение года допустить не менее трех просрочек при оплате процентов. Размер просрочек может быть каким угодно, часто очень незначительным. Например, достаточно не полностью предоставить один ежемесячный платеж, и в течение последующих двух месяцев не погашать возникшую задолженность.

Если это произошло, то прежде всего необходимо попытаться как можно быстрее достать деньги для погашения неуплаченных процентов и, ни в коем случае сразу не сообщать в банк о возникших проблемах с погашением кредита, чтобы выиграть время и найти пути решения, не доводя дело до суда. Как правило, банки идут навстречу своим заемщикам из-за нежелания возиться с реализацией обремененой долгом квартиры. Банки предоставляют так называемые "платежные каникулы", проводят реструктуризацию кредита и т.д. Это дает заемщику время и возможность для восстановления платежеспособности.

Что надо помнить.
Если у должника, допустившего просрочку, есть нескольких квартир и иных жилых помещений, судебные приставы вправе выставить какую-то его недвижимость на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком.

Любое жилое помещение (квартира, дача и т.д.) может быть продано в счет задолженности перед банком только при наличии иного, годного для проживания, жилого помещения. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации квартиры.

Но единственное жилье тоже может быть продано и даже без согласия должника, но только по решению суда. Более того, несмотря на существующее в народных массах мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно, не соответствует реалиям нашей жизни. На самом деле банк имеет право продать квартиру, чтобы вполне законно вернуть свои деньги в судебном порядке.

Суды -- это палочка-выручалочка банковских кредиторов, поскольку на практике конфисковать и реализовать квартиры простых граждан за долги банку достаточно проблематично, особенно в случае, если квартира банку не заложена, а кредит взят, например, для покупки машины. В таких случаях банк предпочитает обратиться в суд и взыскать долг через судебных приставов. Но прежде чем решать вопрос кардинально, банк обязан уведомит должника о своих намерениях и предложить варианты реструктуризации или предложит вернуть долг досрочно. Чаще всего таких денег у заемщиков не бывает. Тогда банк и обращается в суд.

Как говорит пословица, "суд да дело -- голова бела": разбирательство в суде может длиться от двух месяцев до полугода, пока судья принимает решение о продаже квартиры и определяет ее продажную цену при наличии соглашения по этому вопросу должника и банка. Если договориться должнику с банкиром не удалось, то судья будет ориентироваться на результаты оценки квартиры независимого эксперта. В этом случае цена продажи будет составлять наивысшую возможную стоимость -- 80% от оценочной стоимости. То есть квартира будет продаваться с 20%-ным дисконтом.

Торги осуществляет служба судебных приставов-исполнителей. Для этого им надо обеспечить, чтобы в торгах участвовало не менее двух покупателей. При этом торги ведутся на повышение, и покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Если в ходе первых торгов квартира никем не покупается, то проводятся повторные торги, на которых стоимость квартиры снижается на 15%. Если в ходе и вторых торгов квартиру никто не покупает, то торги считаются несостоявшимися, и судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе. Банк, как правило, принимает квартиру должника в счет погашения долга, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов, в котором должен быть определен и зафиксирован судом размер задолженности на дату вынесения решения) передаются в службу государственной регистрации. Квартира остается в собственности у банка для дальнейшей ее реализации.

Продажа квартиры по решению суда -- это длительная процедура, которая длится годами. В это время должник имеет право жить в своей квартире, и никто не имеет права выселять его до продажи жилья. Процедура реализации заложенного недвижимого имущества по решению суда - длительная. Обычно она идет не меньше года.

При этом следует помнить, и это важно: несмотря на то, что продажа квартиры должна погасить долг заемщика перед банком, возникает такая проблема, что если кредитор и заемщик не расторгли кредитного договора, то этот договор продолжает действовать даже после решения суда о продаже квартиры. Это означает, что проценты продолжают начисляться до момента продажи квартиры, которая гасит только основной долг, а сумма долга в виде неуплаченных процентов все равно будет расти.

Сохранить за собой квартиру возможно, если есть возможность погасить всю задолженность перед банком до момента открытия публичных торгов. Хорошо, если у заемщика появляется возможность погасить задолженность во время судебного разбирательства. В этом случае банки обычно идут навстречу своим должникам.

Другой вариант -- это если заемщик сам займется реализацией своей квартиры и попробует продать ее подороже. В этот период продавать квартиру можно только с согласия банка, и банк охотно на это идет и выдает разрешение на определенный срок, скажем, на три месяца с последующим возможным продлением этого срока. Но необходимо помнить, что все это время задолженность банку будет расти, и должник должен форсировать продажу собственной квартиры, идти на уступки покупателям, снижая цену.


 
Главная || О нас || Вопрос-ответ || Карта сайта || Контакты 
 Int-neva.ru © 2001-2020 Инт-Н, Интеллектуальная недвижимость.