Главная

 

Карта сайта

 

О нас

 

Вопрос-ответ

 

Контакты

 
 

Сложные сделки.

Сложные сделки с недвижмостью. Разрешение сложных ситуаций с недвижимостью

Проблемная недвижимость.

Конфликтные ситуации с недвижимостью. Сделки с проблемной недвижимостью

Недвижимость с долгами

Купля-продажа квартир и комнат с коммунальными долгами. Как продать квартиру или комнату с долгами.

Выкуп долей

Сделки с долями недвижимости. Выделение долей. Долевая недвижимость.

Контакты

Ваше имя

Email для связи:

Ваше сообщение:

Материала раздела

 Наш партнер


Работаем на базе агенства Uson

 

Содержание раздела

Выкуп квартир с долгами

Выкуп квартиры с коммунальными долгами возможен, если дело не дошло до судебных разбирательств. Согласно действующему законодательству РФ наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры. Долги числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, не оплачивавшим какой-то период проживания пользование водой, светом, газом и пр. Срок давности для взыскания долгов по неоплаченным счетам в суде за предоставление коммунальных услуг составляет 3 года. По истечении этого периода долги списываются, и дело направляется в архив, что делает требование о взыскании долгов в судебном порядке незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.

Но если дело дошло до суда, если судьей вынесено соответствующее постановление или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ, то выкуп такой квартиры значительно осложняется. Судебные приставы могут наложить арест на квартиру, значит и выкупить ее будет намного сложней. Наложение ареста судебными приставами означает, что продажа квартиры окажется невозможной до полного погашения долга. Также по решению суда квартиру могут отключить от коммуникаций воды, газа и пр., что также добавит дополнительные хлопоты при выкупе квартиры с долгами по ЖКХ и в проведении сделки купли-продажи. Без справок об отсутствии задолженности за ЖКУ, газ и электричество выкуп квартиры невозможен до тех пор, пока не будут оплачены все долги.

Задолженности по ЖКХ могут возникнуть по разным причинам. Поэтому у продавца есть несколько вариантов решить проблему с погашением долгов, поскольку в большинстве случаев задолженность скрыть невозможно, так как риэлторы и покупатели запрашивают предварительно выписку управляющей компании о состоянии лицевых счетов.

Для регламента выкупа квартиры с долгами по ЖКХ, кроме справок из УК, требуется еще и следующий пакет документов:
--из бухгалтерии жилищного агентства по своему району в Санкт-Петербурге;
-- из абонентского отдела "Газпрома межрегионгаз Санкт-Петербург";
-- из клиентского зала "Петроэнергосбыта" или из его филиала на ул. Михайлова, 11 или Комендантский пр., 11.

Далее, необходимо собрать еще и "дежурный" пакет документов для продажи квартиры:
-- удостоверения личности всех участников сделки: паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников и нотариальная доверенность для представителя;
--правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;
-- правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, или свидетельство о наследовании и т. п.;
-- кадастровый и технический паспорта;
-- иные документы, диктуемые обстоятельствами, например, согласие второго супруга на продажу квартиры или разрешение органов опеки и пр. Поэтому для решения проблемы с погашением долгов существует три варианта.

1 вариант -- договориться о реструктуризации долга. Это возможно при наличии справок об уважительных причинах неуплаты. С этими справками следует обращаться непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг (газ, электричество и т.д.), то обращаться надо в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить должнику отсрочку или рассрочку погашения долга, могут отменить начисление пени и даже списать часть суммы задолженности. Это даст возможность избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.

2 вариант -- погасить долг из суммы аванса или задатка от покупателя. Этот вариант возможен, если сумма задолженности не астрономическая, поскольку сумма задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Продавец и покупатель могут в принципе согласиться на любую сумму задатка, даже большую,чем 100 тыс. Но на покупку проблемной жилплощади будет трудней найти такого сговорчивого покупателя, поскольку далеко не каждый согласится купить проблемную квартиру, чтобы иметь головную боль с выяснением отношений с УК. Тем не менее, при удачном стечении обстоятельств и сговорчивости покупателя внесение необходимой для выкупа долгов суммы оформляется в виде соглашения о задатке. Если после подписания соглашения продавец решит отказаться от сделки, он обязан возвратить сумму задатка покупателю, поскольку нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается от сделки покупатель - он теряет уплаченные деньги по ст. 381 п. 2 ГК РФ.

3 вариант -- самый ненадежный и невыгодный: взять в банке кредит или целевой займ на погашение долга по оплате услуг ЖКХ. В этом случае, кроме того, что существует вероятность получить отказ в выдаче кредита, продавца ждут неизбежные дополнительные расходы в виде процентной ставки.

После удачного выкупа долгов и продажи проблемной квартиры новый ее владелец не будет иметь никакого отношения к старым долгам бывшего владельца. Он будет иметь обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).

По закону Управляющие Компании не вправе требовать от нового владельца погасить долги, даже если старые долги каким-то образом удалось не погасить и обманным путем продать квартиру с обременением. В действительности многие УК реально продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, угрожая прекращением оказания услуг на поставку воды, газа и электричества. На самом деле все неоплаченные счета работники УК обязаны направлять бывшему собственнику, реальному должнику.

Решить проблему можно, предоставив УК договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договоры на поставку услуг по причине изменения собственника. Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.

 
Главная || О нас || Вопрос-ответ || Карта сайта || Контакты 
 Int-neva.ru © 2001-2020 Инт-Н, Интеллектуальная недвижимость.